Kosten beim Hausverkauf in Dresden: Mit diesen Posten sollten Eigentümer rechnen
Maklerprovision, Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis und Steuern: ein Überblick mit Orientierungswerten.
Ein Hausverkauf ist oft eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Eigentümer schauen dabei zuerst auf den möglichen Verkaufspreis. Was am Ende tatsächlich auf dem Konto ankommt, hängt aber auch von den Kosten ab, die Sie als Verkäufer tragen. Hier erfahren Sie, welche Posten typisch sind, mit welchen Beträgen Sie ungefähr rechnen können und welche Kosten der Käufer übernimmt.
Das Wichtigste in Kürze: Die großen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Eintragung ins Grundbuch zahlt in der Regel der Käufer. Als Verkäufer tragen Sie vor allem Ihren Anteil an der Maklerprovision, die Löschung einer eingetragenen Grundschuld, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank, den Energieausweis und die Kosten für Unterlagen. In bestimmten Fällen kann außerdem Steuer auf den Verkaufsgewinn anfallen.
Wer zahlt was? Verkäufer und Käufer im Vergleich
Viele Eigentümer überschätzen die eigenen Kosten, weil sie die Nebenkosten des Käufers mitrechnen.
Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer:
- Grunderwerbsteuer: in Sachsen 5,5 % des Kaufpreises
- Notar und Grundbuch für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung: zusammen meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
- sein Anteil an der Maklerprovision
Diese Kosten tragen Sie als Verkäufer:
- Ihren Anteil an der Maklerprovision
- Löschung einer eingetragenen Grundschuld
- gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit vorzeitig ablösen
- Energieausweis und Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte oder Wohnflächenberechnung
- gegebenenfalls Steuern auf den Verkaufsgewinn
- optional: Reparaturen, Entrümpelung, Reinigung
Gut zu wissen: Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam für die Notar- und Grundbuchkosten. In der Praxis regelt der Kaufvertrag, dass der Käufer sie übernimmt.
Die wichtigsten Kostenposten für Verkäufer mit Orientierungswerten
Die genauen Beträge hängen von Kaufpreis, Finanzierung und Objekt ab. Diese Werte helfen bei einer ersten Planung.
- Maklerprovision: In Sachsen sind 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer marktüblich, aufgeteilt in je 3,57 % für Verkäufer und Käufer. Seit Dezember 2020 darf ein privater Käufer eines Hauses oder einer Wohnung nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis beträgt Ihr Anteil rund 14.280 €.
- Löschung der Grundschuld: Notar und Grundbuchamt berechnen zusammen grob 0,2 bis 0,4 % der eingetragenen Grundschuld. Bei 200.000 € sind das meist einige hundert Euro. Die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ist kostenlos.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie einen laufenden Kredit mit Zinsbindung vorzeitig ab, verlangt die Bank meist eine Entschädigung. Sie kann mehrere tausend Euro betragen. Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie es mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank.
- Energieausweis: Online gibt es den Verbrauchsausweis ab etwa 70 € und den Bedarfsausweis ab etwa 130 €. Mit Vor-Ort-Termin eines Energieberaters liegen die Kosten meist bei mehreren hundert Euro.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte oder Kopien aus der Bauakte kosten meist zwischen 10 und 100 € je Dokument.
- Aufbereitung: Reparaturen, Entrümpelung oder Gartenpflege sind freiwillig. Investieren Sie gezielt dort, wo es den Eindruck bei Besichtigungen spürbar verbessert, statt alles zu renovieren.
Steuern auf den Verkaufsgewinn: Wann die Spekulationssteuer greift
Die meisten selbst genutzten Häuser bleiben steuerfrei. Es gibt aber wichtige Ausnahmen.
Verkaufen Sie ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer auf diesen Gewinn anfallen. Man spricht von Spekulationssteuer.
Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn:
- zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder
- Sie das Haus durchgehend selbst bewohnt haben, oder
- Sie es im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Vorsicht bei Vermietung und Auszug: Haben Sie das Haus vermietet oder sind Sie bereits ausgezogen, etwa nach einer Trennung, kann die Steuerfreiheit entfallen. Bei geerbten Immobilien zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers.
Ob in Ihrem Fall Steuern anfallen, klären Sie am besten vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Immobilienbewertung: Klarheit statt Bauchgefühl
Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage für jede Kostenplanung.
In Dresden können wenige Straßen einen großen Unterschied beim Preis machen. Ein zu hoch angesetzter Preis führt oft zu langer Vermarktung und späteren Preissenkungen. Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld. Eine fundierte Bewertung schafft hier eine solide Entscheidungsgrundlage.
Entscheidend sind die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, nicht nur die Angebotspreise auf Immobilienportalen. Dazu kommen Zustand, Rechte und Lasten im Grundbuch sowie die passende Zielgruppe. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Objekt meist mehrere tausend Euro und ist vor allem bei Erbschaft, Scheidung oder Streit sinnvoll. Für einen normalen Verkauf reicht oft eine fundierte Markteinschätzung durch einen regionalen Makler.
Sie möchten wissen, was Ihr Haus heute wert ist und welche Kosten bei Ihrem Verkauf realistisch sind? Sprechen Sie uns gern an. Bei Elbhangmakler – Partner erhalten Sie eine kostenlose Erstbewertung und eine persönliche Beratung.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
